Tạ Thị Ngọc Thảo – Một góc nhìn khác về khu đô thị Cảng Hiệp Phước: CÂU CHUYỆN KINH TẾ VÙNG

hiep phuocKhi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định giao cho Công ty Công nghiệp Tân Thuận “thành lập công ty cổ phần và cổ phiếu hóa đất dự án Khu đô thị Cảng Hiệp Phước” không phải người dân nào cũng đồng tình, nhất là dân trong ngành bất động sản.

Trong quy hoạch phát triển đô thị, các nhà hoạch định chiến lược thường tuân thủ ba nguyên tắc: Điểm – Tuyến – Diện. Điểm: vị trí. Tuyến: đường sá. Diện: ai? Nếu dựa vào những nguyên tắc này thì Khu đô thị Cảng Hiệp Phước (KĐTCHP) phải trải qua ba bước: một là, xã Hiệp Phước có thích hợp để đầu tư KĐTCHP không? Hai là, quy hoạch giao thông như thế nào? Ba là, ai đầu tư, ai thực hiện, ai sinh sống, ai làm việc?

1/ ĐIỂM

Từ rất xa xưa, Sài Gòn – nay là TP. HCM – có một địa hình sông rạch chằng chịt, vì vậy cư dân cứ bám theo dòng chảy của con nước mà sinh sống. “Bến” là một điểm hội tụ để mua bán, sinh hoạt trên sông, rạch. Chợ Bến Thành được hình thành cũng từ thói quen đó.

Làm ăn phát triển, dân cư sinh sôi, cái “Bến” ngày nào trở nên chật chội, Thành phố liền hình thành Cảng dọc theo bờ sông Sài Gòn. Nếu trước đây người dân Sài Gòn “sống chung với Bến” thì bây giờ “sống chung với Cảng”.

Nhưng đến nay, những cái Cảng nằm sâu trong lòng Thành phố không còn hợp lý nữa. Lãnh đạo Thành phố muốn dành lại dòng sông Sài Gòn để khai thác phần “tinh”: một công viên nước phục vụ cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Một định hướng chiến lược “Thành phố tiến về biển Đông” được hình thành và trở thành chủ trương của Ủy ban nhân dân Thành phố. Nhưng để tránh lãng phí, lãnh đạo Thành phố quyết định: không tiến ra biển Đông một cách ào ạt mà tiến dần từng bước.

Thứ tự, trước sau, những Cảng trong Thành phố đã phải di dời và xã Hiệp Phước (Huyện Nhà Bè – TP.HCM) là một trong những địa điểm được chọn để xây dựng Cảng mới: Cảng nước sâu Hiệp Phước. Ý tưởng này dễ dàng được các nhà đầu tư chấp nhận. Một hợp đồng liên doanh xây dựng Cảng với Tập đoàn PO & O 180 triệu đô la vừa ký kết. Giới doanh nhân gọi các công trình tự khởi này là “con chim mồi sáng giá”.

Một làng xóm cập bến sông, một Thành phố cập bến Cảng, và nay một Khu đô thị mới cập theo bến Cảng Hiệp Phước, nó tự nhiên như “thóc đến đâu, bồ câu đến đó”. Điều này nói lên lãnh đạo TP.HCM chọn “Điểm” – Xã Hiệp Phước – để xây dựng KĐTCHP là đúng.

2/ TUYẾN

Hiệp Phước là một xã của huyện Nhà Bè (TP.HCM) cách trung tâm Thành phố khoảng 20km. Xã có diện tích 3.762ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm khoảng 60%, với 9.335 dân cư. Phía Bắc giáp xã Long Thới, phía Nam và phía Đông giáp sông Soài Rạp, phía Tây giáp Tỉnh Long An.

Cảng nước sâu Hiệp Phước nằm cập theo dòng sông Soài Rạp, cách cửa biển 25km. So với các con sông ở vùng này, Soài Rạp có mặt nước rộng nhất, nhưng cạn. Vì vậy, nếu được nạo vét, có thể đón những tàu lớn với tải trọng 50.000 DWT.

Khu do thi Cang Hiep Phuoc - Cau chuyen cua kinh te vung_html_12cef085

Khu tứ giác Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai – Đồng bằng Sông Cửu Long

 

Từ thập niên 1990, trên địa bàn xã Hiệp Phước, Công ty phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC) đã quy hoạch một khu công nghiệp 2.000ha gọi là Khu công nghiệp Hiệp Phước, hiện đã lắp đầy khoảng 300ha. Và, dự án KĐTCHP được quy hoạch trùm lên Khu công nghiệp Hiệp Phước với quy mô 3.600ha/ 3762ha, chiếm gần hết diện tích xã Hiệp Phước.

KĐTCHP chiếm giữ một vị trí chiến lược về quân sự và kinh tế. Nếu dự án thành công, sẽ mở ra nhiều hướng mới cho kinh tế vùng:

Vượt qua sông Soài Rạp để nối huyện Cần Giờ, một huyện có diện tích tự nhiên chiếm 1/3 diện tích Thành phố và là vùng đất giáp cận biển Đông. Vượt qua sông Lòng Tàu để nối huyện Nhơn Trạch – Đồng Nai, một Tỉnh có tỷ trọng công nghiệp lớn nhất, nhì cả nước. Xây dựng đường hầm xuyên qua vịnh Gành Rái để nối với Thành phố Vũng Tàu, nơi có nguồn dầu mỏ qúy hiếm. Như thế vùng tam giác kinh tế: TPHCM – Đồng Nai – Vũng Tàu sẽ được hình thành.

Và không chỉ có vậy. Nếu ta bắc cầu vượt qua những nhánh sông, rạch nhỏ, nơi giáp ranh giữa Huyện Nhà Bè với Huyện Cần Giuộc thì những tỉnh Long An và Tiền Giang sẽ trở thành đô thị vệ tinh cung ứng lúa gạo, rau màu, cây trái v.v… cho Thành phố. Cũng từ cửa ngõ này, hàng hóa của TP.CHM sẽ tràn xuống các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long qua tuyến Cần Giuộc – Long An. Như thế giao thông sẽ không quá lệ thuộc vào trục Quốc lộ 1.

Trong câu chuyện hình thành các “Tuyến” của kinh tế vùng, KĐTCHP đóng vai trò rất quan trọng: Đòn bẫy!

3/ DIỆN

Để KĐTCHP trở thành hiện thực UBNDTP giao Công ty Công nghiệp Tân Thuận (IPC) làm chủ dự án.

Công ty IPC hình thành ngày 24/10/1989. Tính đến thời điểm này công ty đã tham gia góp vốn thành lập 8 đơn vị thành viên, trong đó có 2 liên doanh Khu chế xuất Tân Thuận và Khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đánh giá thành công nhất, nhì Đông Nam Á. Và một lần nữa, quyết định chọn “Diện” của Lãnh đạo Thành phố lại đúng. Nhưng…,

IPC đề xuất: “Thành lập Công ty cổ phần và khuyến khích người dân dùng tiền đền bù QSDĐ (dự tính khoảng 41 ngàn /m2) góp vốn vào dự án KĐTCHP với hình thức cổ phiếu, để hưởng cổ tức lâu dài. Theo IPC, cách làm này giúp người dân hưởng giá trị gia tăng từ đất theo tiến độ dự án và tạo điều kiện cho chủ dự án có quỹ đất đầu tư ngay, không phải xoay sở vốn cho việc giải tỏa, đền bù”. Lập luận này lập tức được nhiều giới đồng tình, nhất là các nhà quản lý.

Nhưng qua thăm dò thực tế, người dân đặt câu hỏi: “ Nếu dân bỏ tiền vô đất, bị thất mùa thì dù lỗ, nhưng vẫn còn đất; còn hùn vốn bằng tiền đền bù QSDĐ để nhận cổ phiếu, nếu dự án làm ăn thất bát, dân bị mất đất, lấy gì sống?”. Thực tế lại cho thấy, tại IPC, các Công ty cổ phần hoạt động không thành công bằng công ty liên doanh. Vì thế, câu hỏi của người dân chưa có câu trả lời.

Vậy thì thay vì “Thành lập Công ty cổ phần và khuyến khích người dân dùng tiền đền bù QSDĐ góp vốn vào dự án KĐTCHP với hình thức cổ phiếu”, chúng ta hãy cùng nhau tìm một lời giải khác, trình tự sau:

– Quy hoạch tổng mặt bằng dự án theo định hướng “kinh tế Cảng”, nghĩa là: làm Cảng, học Cảng, sinh hoạt Cảng…, sau đó thu hút nguồn nhân lực phục vụ Cảng từ trong và ngoài nước. Trong quy hoạch tổng mặt bằng, cần chú trọng đặc thù kiến trúc và kết cấu hạ tầng của kinh tế Cảng (để nhấn mạnh sự khác biệt với các đô thị khác). Như thế, ta vừa thực hiện được chuyển dịch cơ cấu kinh tế, vừa thay đổi cơ cấu dân cư.

– Thương thảo với người có đất trong dự án theo phương thức “đổi đất nông nghiệp lấy đất thương phẩm hoặc lấy nhà”. Để luật hóa chuyện đổi chác này, chủ dự án nên trao tận tay người có đất nhiều giấy chứng nhận QSDĐ ở (đất đã có hạ tầng), hoặc nhiều quyền Sở hữu nhà tương ứng với quỹ đất nông nghiệp được hoán đổi, thay vì giao cổ phiếu. Với cách làm này người có đất toàn quyền lựa chọn các hình thức: cầm cố, thế chấp, chia của, kế thừa..v.v.., hoặc chủ động bán quỹ đất, nhà (do đã có đủ giấy tờ hợp pháp) vào thời điểm có lợi nhất. Nhưng quan trọng nhất là “nếu dự án phá sản người dân không bị rủi ro”. Điều này khắc phục được những vướng mắc trong đền bù, giải tỏa.

– Khu tái định cư phải quy hoạch trước, kết cấu hạ tầng phải đầu tư trước, nhà và đất hoán đổi cho người dân phải có trước khi lấy đất của dân để thực hiện dự án. Riêng những người nông dân tại chỗ sẽ được nhận thêm những ưu đãi: hổ trợ đào tạo học nghề và nhận vào làm việc tại KĐTCHP.

– Giá trị của quỹ đất nông nghiệp mà chủ dự án nhận được từ phương thức hoán đổi này sẽ dùng để góp vốn vào liên doanh. Như vậy sẽ khai thác đúng thế mạnh của đối tác nước ngoài là “quản trị, công nghệ và chất xám” và cũng là một cách tránh được điểm yếu của Công ty IPC “không thành công lắm với mô hình Công ty cổ phần”. Cách làm này còn hạn chế được rủi ro, giúp Nhà nước khỏi lún lầy và giải quyết hậu quả.

Khoảng gần 20 năm trước, huyện Nhà Bè là vùng đất không cây gì và con gì sống nổi. Công ty IPC lúc đó còn mới toanh và không có vốn liếng, thế mà vẫn mời gọi và thu hút đầu tư nhiều dự án nổi đình nổi đám cả trong và ngoài nước. Ngày nay, từ trung tâm TPHCM đến xã Hiệp Phước bằng trục lộ Bắc – Nam rộng thênh thang, chỉ mất hơn mười phút xe chạy. Thương hiệu IPC đã được khẳng định trên thương trường, còn vốn liếng thì nhiều tổ chức tài chính đang rất sẵn lòng vào cuộc với IPC.

Vì vậy, dự án KĐTCHP thành công là điều hoàn toàn có thể./.

—————————–

Xin vui lòng ghi lại nguồn Link khi muốn đăng lại bài của www.khoahocnet.com

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s