Nguyễn Trung Dân – Bảo lãnh ngân hàng để được bán căn hộ chung cư: Cuộc giải cứu lần hai khó thành hiện thực

bdsLuật kinh doanh Bất Động Sản (BĐS) có hiệu lực từ 1/7/1015 đã gây nên những tranh cãi khi thực hiện . Tôi xin nêu vài suy nghĩ chung quanh vấn đề này như sau :

1/ Sự lỏng lẻo , thiếu chính xác của văn bản Luật . 
Điều 56 , Luật KD BĐS viết : Chủ đầu tư Dự án BĐS trước khi bán , cho thuê , mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai .

Bổ sung quy định bên mua , thuê mua có quyền yêu cầu bên bán , bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án , việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình ( điều 58)
Theo văn bản trên thì Chủ thể được bảo lãnh là Chủ đầu tư . Sản phẩm được bảo lãnh là Dự án được hình thành trong tương lai và theo những nhà làm Luật cũng như QH công bố sẽ hạn chế được sự lừa đảo , thu tiền của người mua nhưng không thực hiện dự án hoặc chậm trể , chây ỳ … Như vậy người được lợi trực tiếp là người mua , thuê nhà vì không sợ bị lừa đảo ! Nhưng sự lỏng lẻo , muốn nghĩ , làm sao thì làm theo cách hiểu , suy diễn của mình dựa theo văn bản :
– Việc bảo lãnh là bảo lãnh cho toàn bộ Dự án , một lần , ngay từ ban đầu hay bảo lãnh theo tiến độ Dự án , hoặc bảo lãnh theo tiến độ góp tiền của người mua ?
Bởi Luật cũng quy định chỉ được bán khi Dự án hoàn thành phần móng . Có nghĩa là Chủ đầu tư phải bỏ 1/3 tổng số tiền xây dựng dự án thì người mua mới bắt đầu mua , góp theo tiến độ . Và Ngân hàng cũng có thể bảo lãnh theo tiến độ góp tiền vì buộc dòng tiền người mua nộp vào Ngân hàng để Ngân hàng giải ngân theo tiến độ xây dựng .

– Luật chỉ yêu cầu là khi bán phải có bảo lãnh , nhưng Luật cũng cho phép Chủ đầu tư huy động vốn khi đã làm đến phần móng ( hoặc xong đền bù , san mạt bằng với dự án bán đất ) . Vậy thì Chủ đầu tư không bán mà chỉ huy động vốn , người mua góp vốn ( chưa phải là mua bán ) cho đến 90% giá trị căn hộ để trả lại căn hộ hình thành trong tương lai hoặc huy động vốn theo tiến độ có bị vi phạm hay không?

– Với Dự án được bảo lãnh , nếu Chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục , vậy Ngân hàng là người bảo lãnh có phải ra tiền làm tiếp tục cho đến hoàn thành , giao nhà cho người mua , để tránh cho họ bị mất tiền hay chậm trể như Luật mong muốn hay không ?

– Người mua bao giờ cũng muốn nộp tiền trực tiếp tại Dự án và cho Nhà đầu tư . Ngân hàng làm sao kiểm soát ràng buộc sau khi đã bảo lãnh để đảm bảo dòng tiền của người mua không chạy đi nơi khác vì Luật không bắt buộc sau khi bảo lãnh tiền thu đuọc từ bán Dự án ( theo tiến độ ) phải nộp vào Ngân hàng . Và khi có nộp vào Ngân hàng thì Ngân hàng sẽ giải ngân theo kiểu nào ? Thẩm định , kiểm tra theo tiến độ ? Và Nhà Đầu tư lại tròng thêm vào cổ mình một ông chủ nữa , một trung (ít ) gian ( nhiều) . Trong trường hợp kiểm soát được , khi công trình dừng nữa chừng , không thực hiện được Ngân hàng có bảo đảm trả đầy đủ tiền cho người mua không ( mà về mặt chủ thể được bảo lãnh là Nhà Đầu tư, không phải là người mua )

Giải quyết thấu đáo được các câu hỏi trên sẽ đẻ ra một số hệ quả không thực hiện được mà ai cũng đễ dàng thấy được .

2/. Về phía Chủ đầu tư :

– Với Luật này sẽ chỉ có các Chủ đầu tư cực lớn , hoặc chung quyền lợi với tổ chưc tài chính , Ngân hàng mới có khả năng thực hiện . Vì muốn được Ngân hàng bảo lãnh , tất nhiên phải có tài sản thế chấp hơn 125% giá trị dự án ( để bảo lãnh toàn dự án ) , ngoài ra phải có đủ vốn để xây dựng đến phần móng mới có khả năng huy động vốn , bán căn hộ hình thành trong tương lai ! Như vậy sẽ diễn ra tình trạng cá lớn ( những ông chủ lớn ) nuốt các cá bé mà thôi . Mà ai sẽ là ông chủ lớn thực sự ở nước ta hiện tại nếu không có tiềm lực hổ trợ từ nước ngoài ( mà ông bạn Trung Quốc gần gủi không ngại ngần gì ” tích cực hưởng ứng ” ) . Vậy chúng ta khuyến khích phát triển Doanh nghiệp nhỏ và vừa để làm gì khi Luật bóp chết ngay từ ý tưởng , tài năng của những Doanh nhân không có vốn lớn mà muốn làm ăn .

– Sẽ diễn ra cuộc chạy đua để được bảo lãnh của các Chủ đầu tư . Và không tránh khỏi các tiêu cực tham nhũng làm méo mó Luật và phát sinh hàng loạt các hướng dẫn để cuối cùng chẳng còn là Luật

– Với nhũng Nhà đầu tư đã có Dự án đang nợ khủng tại Ngân hàng , đang là gánh nặng nợ xấu của Ngân hàng , của nền kinh tế , BĐS đang đóng băng ( do giá quá cao ) thì với Luật này họ thừa sức chuyển đổi thành bảo lãnh , nợ được cơ cấu lại hoặc giao cho Ngân hàng chuyển đổi nợ để bán tại Ngân hàng được bảo lãnh . Cuối cùng mục tiêu giảm nhiệt , hạ giá , giảm lời khủng của các Dự án sẽ là vô nghĩa khi chỉ các ông lớn mới được bán qua bảo lãnh

3/ Về phía Ngân Hàng : 
– Nếu làm nghiêm chỉnh , đúng Luật thì việc bảo lãnh của Ngân hàng là vô ích vì khi Chủ Đầu tư đã làm xong đến móng và thu tiền theo tiến độ xây dựng , cam kết thì Ngân hàng chỉ cần bảo lãnh trả tiền cho người mua ( nộp qua Ngân hàng , hay Ngân hàng cho vay ) để kiểm soát giải ngân tiền theo tiến độ xây dựng cho Chủ đầu tư và chịu trách nhiệm về đồng tiền của người mua ( chảy qua thanh toán của Ngân hàng) thì làm sao người mua có thể mất được khi nộp tiền có Ngân hàng bảo đảm .

– Không phải Dự án nào cũng có thể bán ngay , bán trong thời gian ngắn nhất để thu hồi vốn của Chủ đầu tư , thanh khoản vay Ngân hàng và nhất là khi Ngân hàng tham gia cho người mua nhà vay vốn , việc còn lại phần lớn căn hộ bán chậm hoặc không bán đuọc sẽ phải giải quyết thế nào và khi ấy bảo lãnh của Ngân hàng có ý nghĩa gì ?

– Một dự án kéo dài trong nhiều năm , kể cả bán hết sản phẩm , vậy bảo lãnh này là bảo lãnh cho đến hết dự án hay chỉ bảo lãnh khi xây dựng hoàn thành . Dù thế nào thì vơi bảo lãnh , Ngân hàng buộc phải có trách nhiệm với người mua cho đến khi Dự án hoàn thành , bàn giao cho người mua .

4/ Với người mua sản phẩm Dự án :
– Trước tiên người mua lại phải chịu thêm giá thành tăng từ phí bảo lãnh . Có Nhà đầu tư (NĐT) cam kết không tăng mà chịu phí bảo lãnh ! Cho dù như vậy thì phí bảo lãnh cũng chỉ nằm trong biên độ lãi của NĐT mà lẽ ra họ phải giảm giá hợp lý để bán cho người mua . Không ai đầu tư để nhận phần thua thiệt về phía mình .

– Với sự bảo lãnh như trên chỉ là cam kết giữa nhà đầu tư và Ngân hàng mà người mua không có quyền lợi gì để đòi hỏi , can thiệp , ngoài việc được xem là không sợ mất tiền khi gặp NĐT thiếu khả năng hoặc lừa đảo . Khi Dụ án không thực hiện được , người mua cũng khg có quyền gì buộc Ngân hàng ( bảo lãnh ) phải hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho họ .

Có thể thấy , với sự bảo lãnh theo Luật này đã hiện ra thêm một biện pháp giải cứu cho các ông lớn , giải quyết bán hàng cho sản phẩm giá cao của họ bị đóng băng từ lâu nay . Thay vì có dàn giao dịch tự do mọi giá và vì nhu cầu thanh khoản sớm NĐT phải hạ giá thì nay cọng với quyền Bảo lãnh của các Ngân hàng ( mới được bán ) thì giá cả không trên trời mới là chuyện lạ . Hay đúng hơn , sự vội vã phải giải cứu tình trạng đóng băng sản phẩm của những Nhà Đầu tư lớn , vay vốn lớn hoặc có cùng quyền lợi với Ngân hàng sau gói 30.000 tỷ không mấy thành công sẽ để lại nhiều hệ quả cho thị trường và những Doanh nghiệp nhỏ và vừa .
Trong khi nhiều nỗ lực của Chính phủ, nhiều nghành cố gắng làm cho giá thành sản phẩm BĐS kéo xuống , gần đúng với giá thực , với nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng , phù hợp thu thấp của đại đa số người Dân thì việc bảo lãnh này chỉ làm giá thành tăng thêm và tạo điều kiện cho những nhóm lợi ích dễ bề thao túng thị trường BĐS.
Nguyễn Trung Dân

One comment

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s